Большинство хозяйствующих субъектов мелкого и среднего бизнеса для ведения своей деятельности вынуждены арендовать у собственников объектов недвижимости помещения под офисы, торговые площади, производственные точки. Казалось бы вполне простые и понятные арендные отношения, тем не менее таят в себе множество предпринимательских рисков.
Одна из распространённых проблем — неопределённость предмета аренды по договору аренды недвижимости (то есть недостижение сторонами согласия по одному из существенных условий договора аренды недвижимости). Далеко не всегда стороны такого договора достаточно полно описывают недвижимое имущество, которое подлежит передаче арендатору. В результате арендатор зачастую не получает ту недвижимость, на которую рассчитывал (не с теми площадными характеристиками, не с тем оборудованием, не на том этаже и прочие неувязки). При этом часто бывает так, что арендатор уже уплатил арендную плату вперёд за несколько месяцев, но не может занять объект и начать деятельность по той причине, что арендодатель в действительности предоставил ему совсем не те помещения, на которые рассчитывал арендатор. При этом арендодатель, часто оказываясь недобросовестным, уклоняется и от возврата арендатору денежных средств, досрочно уплаченных в качестве арендных платежей.
Что в данном случае может предпринять арендатор? В такой ситуации необходимо учесть, что договор, при подписании которого стороны не достигли согласия по его существенным условиям, считается не заключенным. Из этого вытекает, что полученные по нему денежные средства являются так называемым неосновательным обогащением. Вопросы, связанные с неосновательным обогащением и возможностями его взыскания заинтересованным лицом регулируются Гражданским кодексом РФ в Главе 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».
За исключением ряда случаев лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Данное правило установлено ст. 1102 Гражданского кодекса РФ. Исключения из него перечислены в ст. 1109 Гражданского кодекса РФ, которой установлено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности;
3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
В то же время следует учесть, что в соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В случае отказа арендодателя возвратить арендные платежи за фактически не предоставленную арендатору недвижимость в силу её неопределённых характеристик выход один — подача искового заявления в суд о признании договора аренды не заключенным и о взыскании неосновательного обогащения, основываясь на вышеуказанных нормах Гражданского кодекса РФ.
